InicioActualidadNuevas Reglas de Alquiler en Argentina: Cambios Clave

Nuevas Reglas de Alquiler en Argentina: Cambios Clave

El reciente Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) para liberalizar la economía, firmado por el presidente Javier Milei la semana anterior, entró en vigencia este viernes. Esto implica cambios significativos en el proceso de alquiler.

Desde el 29 de diciembre, tras ocho días de la firma del DNU, este decreto empezó a ser efectivo.

Siempre que no haya una anulación por parte del Congreso o el sistema judicial, los 366 artículos que alteran diversas prácticas económicas diarias están en vigor. Esto incluye la derogación de la Ley de Alquileres.

Consecuentemente, alquilar siguiendo la normativa argentina ahora implica una dinámica distinta.

Resumimos los aspectos fundamentales de cómo deben ser los contratos de alquiler a partir de ahora, destacando las diferencias principales respecto a las dos leyes anteriores que regían esta actividad y los marcos legales que dejaron de aplicarse este viernes.

Nuevas normativas para alquileres

Los siguientes son los aspectos más relevantes de la nueva ley, surgida con la implementación del DNU 70 de 2023:

  • Duración de Contratos: La duración de los contratos de arrendamiento de viviendas se establece por acuerdo entre las partes sin un mínimo legalmente establecido. Si no se define un plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres. Reajuste del Valor del Alquiler: Las partes pueden acordar el reajuste del valor del alquiler utilizando cualquier índice, sea público o privado, en la misma moneda del contrato. Esto suprime la obligatoriedad de emplear el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia. Frecuencia de Ajustes: Se permite fijar libremente la frecuencia de actualización del contrato, eliminando el mínimo semestral anterior.
  • Moneda del Contrato: Los contratos pueden efectuarse en pesos o divisas extranjeras, y el arrendatario no puede demandar el pago en una moneda distinta a la pactada. Limitación de Intervención Judicial: Los jueces no pueden cambiar las condiciones de pago, la moneda acordada ni los términos del contrato, a menos que lo solicite una de las partes y esté permitido por ley.
  • Garantías y Depósitos: Las cantidades y monedas de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución, son determinadas libremente por las partes.
  • Frecuencia de Pagos: Se mantiene la libertad para acordar la frecuencia de pago, con la condición de que no sea inferior a mensual.
  • Rescisión de contrato: El arrendatario puede terminar el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del total del alquiler futuro, o si el propietario no mantiene la propiedad en condiciones adecuadas. El propietario también puede rescindir, pero el DNU no estipula costos para ello. Deberá especificarse en cada contrato.
  • Exención de Inscripción en AFIP: Ya no es obligatorio registrar los contratos de arrendamiento en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).
  • Aumento de Autonomía y Flexibilidad: El nuevo DNU proporciona mayor libertad y versatilidad en la creación y negociación de contratos de arrendamiento, favoreciendo acuerdos más personalizados que satisfacen las necesidades tanto de propietarios como de arrendatarios.

Principales cambios respecto a las normativas previas

Duración de Contratos: Antes del DNU, la duración mínima era de tres años (según la Ley de 2020) y luego no estaba definida (Ley de 2023). Actualmente, la duración se decide entre las partes o, en su defecto, es de dos años.

Reajuste del Valor del Alquiler: Anteriormente, los reajustes eran anuales conforme al ICL (Ley de 2020) o semestrales según el índice Casa Propia (Ley de 2023). Ahora, los reajustes pueden ser acordados con cualquier índice.

Moneda del Contrato: Previamente, los contratos se debían hacer en pesos argentinos, con anuncios de alquiler en esta moneda (Ley de 2023). En la actualidad, se acepta cualquier divisa.

Registro en la AFIP: Antes era mandatorio registrar los contratos en la AFIP, pero esta exigencia ha sido eliminada.

Terminación del Contrato: La legislación de 2020 imponía condiciones específicas para la terminación del contrato por parte del arrendatario. Con el nuevo DNU, la terminación es posible con el pago del 10% del total del alquiler restante. En cuanto al propietario, el DNU no lo especifica, permitiendo la libertad contractual y la autonomía de las partes.

Características de los alquileres bajo la ley hasta octubre

  • Periodo mínimo de tres años;
  • Ajuste anual basado en el ICL;
  • Expansión de las garantías posibles;
  • El arrendatario no abonaba gastos extraordinarios ni impuestos sobre la propiedad;
  • Depósito de garantía limitado al monto del primer mes de alquiler;
  • Condiciones específicas para la terminación del contrato por el arrendatario;
  • Facultad del arrendatario de pagar reparaciones urgentes y deducirlas del alquiler;
  • Obligatoriedad del propietario de declarar el contrato en la AFIP.

Cambios en los Alquileres desde Octubre

  • Ajustes semestrales según el índice Casa Propia;
  • Prohibición de solicitar pagos anticipados y anuncios de alquiler en pesos;
  • Exenciones fiscales para propietarios y arrendatarios bajo ciertas condiciones;
  • Continuidad en la obligación de registrar los contratos en la AFIP.